楼市调控之下:政策高压态势持续 房企竞速布局

来源:本网综合 时间:2018-06-14 16:35:28
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  在严厉的调控环境下,房企的资金状况也备受关注,房地产行业持续高走的负债率一时间成为市场焦点。据wind数据显示,截至2018年一季度末,A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元,房企整体负债率高达79.42%,已经达到2005年以来的最高点。其中,资产负债率超过70%的企业占比近半,超过80%的企业近40家。

  根据申万宏源统计,2018年地产产业债务到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿元以上。

  “2017年大多数房企的负债率都有所提高,是因为买地金额同比上涨了50%,房地产投资增长了10%。”顾云昌认为,“一方面,上一轮的房地产高 潮后地价飞涨,房企大量抢地,支出增大;另一方面,在房地产去杠杆的政策环境下,房企贷款下降,收入减少。这样一来,收支差额拉大,负债率自然高走。”

  高负债压力下,部分房企的债务违约风险引起交易机构警觉。在今年恒盛地产被爆违约后,近日天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题被交易所问询。而房地产龙头企业万科集团则因网传负债超1万亿元,被推上舆论浪尖。

  面对被传超高负债的消息,万科内部一位王姓工作人员向《中国新闻周刊》解释称,由于国内房企实行预售制度,对客户的销售都算负债。“衡量房企的财务状况要扣除预收账款,否则销售越好的房企可能负债越高。”

  谈及这一点,陈斌向《中国新闻周刊》证实:“将预收账款算进企业负债率的做法是不太恰当的。因为预收账款本质上不属于负债,而属于销售回款。衡量房地产企业负债率,最通用的指标是净负债率,需要从有息负债的角度衡量。”

  根据万科一季度财报显示,截至2018年3月末,公司剔除预售房款后的资产负债率为44.9%,居行业低位。申万宏源研报也指出,万科现金流稳健,杠杆率较低,业绩确定性居于行业前列。

  胡志刚则认为,这一轮调控目的在于整顿行业秩序,也提高了房地产行业门槛,加快房地产行业优胜劣汰,融资管控对龙头企业的影响不大,中小企业比较危险。

  “从有息负债的角度看,目前绝大多数行业龙头公司的财务状况,并没有网传的那么紧张,中小企业面临调控的压力更大。”前述分析师也表示。

  申万宏源固定收益研究主管孟祥娟称,大型房企融资途径比较广泛、融资能力强,可以保持信心。但随着下半年偿债高峰期的到来,要特别警惕中小地产商的资金压力。“建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。”孟祥娟说。

  “当前并非扩张的好时机,中小房企在去年跟风拿地、赌一把高负债都是下错了棋,如今骑虎难下,杠杆高得令人惊讶,资金链断裂的风险非常大。”胡志刚对《中国新闻周刊》直言,“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉。”

  据5月25日发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示,房地产行业进一步洗牌重整,资源持续向龙头靠拢,行业集中度继续提升。

  胡志刚对大型房企表示看好:“第一轮市场开发大潮后,房地产行业基本已经沉淀定局。龙头企业在融资、拿地、经营上都具优势,只要稳健经营,未来也会保持行业前列。”

  行业集中度提升已成趋势,被筛选留下的大型房企拥有更强实力,市场认可度也进一步提高。“以大型房企为主的行业格局对政府和民众都有利好。”陈斌分析认为,“一方面,政府调控主体减少,调控难度较低,对政府调控利好;另一方面,大企业的流程操作相对规范,整体产品质量较高,出现恶性事件的可能性较低,对老百姓利好。”

  “强者恒强已成趋势。”顾云昌说,“房地产早在四五年前就进入了白银时代,竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的特点在今后会越来越明显。”

  “可以说,产业龙头时代即将到来。”陈斌表示。

  与之形成鲜明对比的,是夹缝求生的中小房企。随着融资渠道收紧和销售回笼期拉长,加上今年之后偿债高峰期到来,中小房企的现金流捉襟见肘,资金链断裂风险剧增。

  市场集中度进一步提升,中小房企维持资金链的难度越来越大。据兴业证券统计数据显示,大房企发债成本仍保持较低水平,中小房企发债成本明显上升,今年以来发行债券的成本普遍高达7%以上。

  谈及未来,胡志刚直言:“中小房企已经走向末路了。”

  “现在金融和土地都在向大企业倾斜,中小企业得不到养分,发展会越来越艰难。”胡志刚说,“小企业既没有资金实力也没有品牌效应,住房的品质和品位都难以保障,市场份额会越来越小。”

  在这一轮调控冲击下,资金和实力双双吃紧的中小房企被业内普遍看衰。“一是土地门槛提高,中小企业很难获得土地;二是融资约束后缺乏必要的补充渠道,资金紧张;三是缺乏市场认同感,难以获得民众信任。”陈斌认为,“整体的行业格局确实对中小房企很不利,尤其是百名开外的小企业,未来确实可能缺乏生存空间。”

  顾云昌也认为,除非个别中小房企能做到小而强,否则必遭淘汰。

  对此,胡志刚对中小房企的发展转型道路提出三点建议,即精准调研市场、精心策划、精益求精做好产品。“中小房企想在第二轮开发大潮中站住脚,必须注重工匠精神和企业信誉度,从前那种按照供需惯性思维打一枪就跑的企业绝对得不到市场认可。”胡志刚说,“中小房企需要进行房地产领域的供给侧改革,在生产经营、产品、信念上转型升级,规模化要服从于品质化。”

  在资金方面,胡志刚则表示,中小房企更需要慎重举债,需要加快资金回笼,加大自有资金比重,把杠杆控制在合理范围内。在发展模式上,胡志刚认为,中小企业只能以股权形式合作,抱团进行规模化。

  租购并举

  近几年龙头房企已经开始在长租市场跑马圈地,万科、龙湖、碧桂园、恒大等企业在长租领域的布局力度均不断加大。其中,万科的长租公寓品牌“泊寓”已覆盖全国29城市,开业房间数超3万间;龙湖的长租公寓品牌“冠寓”则已布局全国17个一线及领先二线城市,开业逾1.5万间房量。近期,旭辉集团、招商蛇口、中骏集团、富力地产等规模房企也强势入局。

  最近,国家统计局新闻发言人刘爱华表示,稳定房价去库存取得积极成效,房地产领域总体平稳。未来将继续保持政策的连续性、稳定性。将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,同时加快房地产长效机制建设。

  针对当前的房地产政策环境,胡志刚认为,房地产高压政策可能持续到2020年。“中央本意是稳定房价,促进房地产市场常态化,而政策是否加码则取决于市场热度。房地产不能绝对市场化,市场化和政府调节需要结合,政策也要把握力度。”

  顾云昌则认为,尽管中央反复强调坚持调控不动摇,但地方已经通过人才引进方案变相松动限购政策。“地方需要协调好人才政策和调控政策的关系,结合考虑人才的吸纳量和城市供应量,盲目引进人口会加剧资源紧张,造成市场波动。”

  “政府鼓励房企发展住房租赁业务,这会延长开发商的回资周期,对中小企业而言是难以承受的。住有所居,住有宜居,住有好居。”在胡志刚看来,住宅品质上已经出现了供需矛盾,无论租购,民众都在追求更高质量,住宅产品的革命性改革已经迫在眉睫。

  “住宅市场应该梯度化,租购并举也要满足各层次匹配需求。以后的住宅产品趋势是,面积可以小,品质必须好。闷罐子式的房屋品质已经跟不上现代需求了。”胡志刚说。

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